Démarches administratives

Avant de pouvoir construire sur son terrain, quelques vérifications doivent être effectuées puisque les travaux ne peuvent généralement pas être lancés sans permis de construire.

Qu’est ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est un document qui permet à l’administration de vérifier si le projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est obligatoire pour les travaux importants.

Dans quels cas est-il nécessaire ?

• Les constructions nouvelles :
  Généralement, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire même lorsqu’elles ne comportent pas de fondations.
• Les constructions existantes :
  Si un individu souhaite entreprendre des travaux sur des constructions existantes, il est indispensable qu’il obtienne un permis de construire pour les cas suivants :
  • l’agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 40m² de surface de plancher en zone urbaine (le seuil est abaissé à 20m² lorsque les travaux entraînent le dépassement de 150m² de surface de plancher total du bâtiment).
  • le changement de destination d’une construction si les travaux s’accompagnent d’une modification de la structure porteuse ou de la façade.
    Exemple : changement d’un local commercial en local habitation.

Durée de validité du permis de construire

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans ; cela signifie que les travaux doivent nécessairement débuter dans un délai de 3 ans suivant l'obtention du permis de construire. Une fois les travaux commencés, ces derniers ne doivent pas être interrompus plus d’un an et s’ils sont échelonnés, ils doivent être importants et témoigner d’une avancée significative. Si ces délais ne sont pas respectés l’autorisation de construire n’est normalement plus valable. Toutefois, si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai imparti ou si le titulaire du permis de construire prévoit d'interrompre le chantier pendant plus d'un an, il peut demander de prolonger son permis de construire d'un an. Il doit alors faire sa demande deux mois avant l’expiration du délai des 2 ans.

Les démarches à effectuer

La constitution du dossier
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen d’un de ces formulaires :

• Le Cerfa n°13406*07 : demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes.
  Ce formulaire doit être utilisé pour la construction d’une nouvelle maison individuelle et ses annexes, c'est-à-dire garage… ou pour tous les travaux à faire sur une maison existante.
• Le Cerfa n°13409*07 : demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions.

Cette demande de permis de construire doit être accompagnée d’un dossier contenant certains documents. La liste des documents dépend du type de permis de construire et est indiqué sur le formulaire. Généralement, les documents demandés sont les suivants :

• deux photographies : ces dernières doivent permettre de localiser le terrain dans le paysage et l’environnement proche.
• un plan des façades et de la toiture
• une notice décrivant le terrain et présentant le projet.
• un plan de situation du terrain
• un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier côté en 3 dimensions
• un plan de coupe du terrain et de la construction
• une insertion graphique du projet dans son environnement
• un formulaire attestant la prise en compte de la règlementation thermique en cas de création de surface.

Il est impératif de faire plusieurs copies de ces formulaires et dossiers. Généralement, quatre exemplaires sont demandés et parfois plus. En effet, un exemplaire supplémentaire est demandé si le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.

Où déposer le dossier ?
Il existe 2 possibilités :

• déposer directement le dossier à la mairie où est situé le terrain
• envoyer le dossier par courrier avec accusé réception à la mairie où est situé le terrain.

Le rôle de la mairie et ses obligations

Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier. 

Délai d’instruction
La mairie dispose d'un délai de :

• 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
• 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet. 
• Le délai est majoré de 1 mois si le terrain se situe en périmètre de protection des monuments historiques.
• 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique. 
L'arrêté peut également imposer des changements ou des adaptations mineures (changement de couleur, etc.). Si l’administration ne répond pas à l’issu du délai d’instruction, l’intéressé bénéficie d’un permis de construire tacite.

Affichage obligatoire en mairie
Le permis de construire accordé par la mairie doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain. Cet affichage est le point de départ du délai de recours des tiers (délai de 2 mois) s'ils considèrent que le permis de construire leur porte préjudice. 

Les obligations du particulier

Une fois le permis de construire accepté, il est nécessaire d’entreprendre plusieurs démarches

Affichage obligatoire sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des travaux. Cet affichage prend la forme d'un panneau de 80 cm qui doit être visible sur la voie publique. Il doit mentionner : 

• Nom
• Raison sociale ou dénomination sociale
• Nom de l'architecte auteur du projet architectural
• Date de délivrance du permis ainsi que son numéro
• Nature du projet et la superficie du terrain
• Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet : 

• Si le projet prévoit des constructions : surface du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol naturel
• Si le projet porte sur un lotissement : nombre maximum de lots prévus
• Si le projet porte sur un terrain de camping ou parc résidentiel de loisirs : nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs
• Si le projet prévoit des démolitions : surface du ou des bâtiments à démolir
• La mention suivante :
  «Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme) ».

Prévenir la mairie du début des travaux
Une fois le permis de construire obtenu, son titulaire peut entreprendre les travaux. Toutefois, il doit impérativement prévenir la mairie du début des travaux en effectuant une déclaration d'ouverture de chantier. 
Cette demande  de déclaration d’ouverture de chantier peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13407*03. 
Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ouverture du chantier
Le simple envoi d'une déclaration d'ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux. Ce dernier se caractérise par

• l’arrivée du matériel
• l'installation de palissades autour du chantier

Achèvement du Chantier
A la fin des travaux, il est nécessaire d’effectuer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Que faire en cas de refus ?

Si le permis de construire est refusé, il est possible de faire un recours gracieux auprès du maire. Cette demande doit être faite rapidement, c'est-à-dire dans les deux mois qui suivent le refus.
Si cette tentative échoue, l’intéressé peut s'adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l'annulation du refus de permis de construire. 
Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Dans cette lettre, il est nécessaire de mettre en évidence les raisons qui permettent de justifier un droit à l’obtention du permis de construire.

Le recours des tiers contre le permis de construire

Si la validité du permis de construire est contestée par un tiers devant le tribunal administratif, le délai de validité du permis de construire est suspendu jusqu'à l'intervention de la décision de justice.

Lien

• www.service-public.fr